Inmueble publicado

Casa_lote en Aguacatala

Aguacatala, Medellin, Antioquia

Código: 408013

Datos principales

Descripción

Sí. Revisé la norma del predio frente al Macroproyecto Río Sur, especialmente el Decreto Distrital 1098 de 2023, y hay una corrección importante respecto al análisis anterior. Validación urbanística del predio El inmueble con CBML 14220230004, ubicado en La Aguacatala, tiene aproximadamente 668,07 m² y se encuentra en el polígono: Z5_CN5_19 – Consolidación Nivel 5 El reporte le asigna: * Densidad máxima: 200 viviendas por hectárea * Índice de construcción: 2,5 * Índice de ocupación: 60 % del área neta * Uso predominante: residencial en área de baja mixtura * Amenaza por movimientos en masa: baja * Instrumento complementario: Macroproyecto Río Sur.  ¿El Macroproyecto Río Sur modifica estos aprovechamientos? No los reemplaza para este predio. El Decreto 1098 de 2023 incluye expresamente el polígono Z5_CN5_19 dentro del ámbito del Macroproyecto Río Sur. Sin embargo, para los lotes con tratamiento de consolidación, establece que continúan aplicándose las normas volumétricas del Acuerdo 48 de 2014 y sus decretos reglamentarios.  Por lo tanto, los indicadores que aparecen en el reporte —densidad 200 viviendas/ha, índice de construcción 2,5 y ocupación del 60 %— son, en principio, compatibles con el Macroproyecto Río Sur. ¿Cuánto se podría construir? 1. Área construible máxima teórica Tomando el área reportada: 668,07 m² × 2,5 = 1.670,18 m² Ese sería el aprovechamiento constructivo máximo teórico calculado mediante el índice de construcción. No significa necesariamente que los 1.670 m² correspondan completamente a área privada vendible. El cálculo definitivo deberá separar: * Áreas computables y no computables. * Circulaciones. * Escaleras y ascensores. * Cuartos técnicos. * Parqueaderos. * Áreas comunes. * Eventuales retiros y obligaciones urbanísticas. 2. Ocupación máxima del lote 668,07 m² × 60 % = 400,84 m² La huella máxima teórica sería cercana a 401 m² en primer piso, aunque puede reducirse por retiros, antejardín, sección vial, obligaciones, patios, iluminación y condiciones del lote. El Macroproyecto confirma que los índices máximos de ocupación se determinan mediante el artículo 282 del POT. También exige mantener la relación de la edificación con la fachada y el espacio público.  ¿Cuántos apartamentos? La densidad es de 200 viviendas por hectárea: 668,07 m² ÷ 10.000 = 0,066807 ha 0,066807 × 200 = 13,36 viviendas Urbanísticamente, el cálculo debe expresarse conservadoramente como: Hasta 13 viviendas o apartamentos No recomendaría promocionar 14 unidades, porque el indicador no permite redondear automáticamente hacia arriba. Además, deben verificarse las reglas distritales de cálculo de densidad y el área neta efectiva del lote. La cantidad final también dependerá de: * Tipología de vivienda. * Área mínima permitida por apartamento. * Número de estacionamientos. * Disponibilidad de áreas comunes. * Retiros y patios. * Capacidad de acceso vehicular. * Posibles afectaciones viales. ¿Cuántos pisos permite? Aquí está la corrección principal: El reporte no autoriza automáticamente “4 pisos” La expresión “altura normativa: no aplica” no significa que el proyecto quede limitado a cuatro niveles ni que tenga altura libre. Para los polígonos de consolidación dentro de Río Sur, el artículo 53.2 del Decreto 1098 de 2023 ordena aplicar la altura definida en los artículos 280 y 341 del Acuerdo 48 de 2014. La altura debe revisarse según el área del lote, su frente, retiros, tipología, norma volumétrica y restricciones aeronáuticas.  En este polígono, la norma de referencia puede permitir una edificación de mayor altura que cuatro pisos. Sin embargo, no puedo certificar todavía un número exacto de pisos únicamente con el reporte, porque falta un dato determinante: El frente real del lote También debe comprobarse: * La geometría y dimensiones catastrales. * Si está afectado por el cono de aproximación del aeropuerto Olaya Herrera. * La sección de la vía frente al predio. * Retiros laterales y posteriores. * Antejardín. * Colindancias y alturas existentes. * Si el predio está incluido total o parcialmente en otro instrumento específico, como la Operación Urbana Especial Palermo. El Decreto 1098 exige consulta aeronáutica cuando el inmueble se encuentra dentro de las superficies limitadoras del aeropuerto.  Escenarios volumétricos posibles Con aproximadamente 1.670 m² construibles, podrían estudiarse, por ejemplo: Escenario Huella aproximada Pisos construidos Edificación extendida 400 m² 4 pisos + nivel parcial Edificación intermedia 275–335 m² 5 a 6 pisos Edificación esbelta 150–210 m² 8 a 11 pisos Torre más delgada Cerca de 125–130 m² Hasta 13 pisos, sujeto a norma Estos son escenarios matemáticos, no alturas licenciables certificadas. Aunque la norma volumétrica eventualmente admita más niveles, el índice de construcción sigue limitando el total aproximado a 1.670 m² computables. Por eso, una edificación de 10 o 13 pisos no significaría mayor área total: simplemente distribuiría el mismo aprovechamiento en una huella más pequeña. Concepto preliminar Mi conclusión urbanística es: El predio sí presenta un potencial preliminar de hasta 13 viviendas y aproximadamente 1.670 m² de construcción computable. El Macroproyecto Río Sur no elimina estos aprovechamientos, sino que remite, para el tratamiento de Consolidación Nivel 5, a la norma general del POT. No obstante, el número definitivo de pisos no puede certificarse sin conocer el frente del lote, revisar la ficha normativa, las restricciones aeronáuticas, la sección vial y las eventuales afectaciones específicas. Copy inmobiliario ajustado 🏗️ Lote con potencial para desarrollo residencial en La Aguacatala 📍 Estratégica ubicación en El Poblado, dentro del ámbito del Macroproyecto Río Sur. 📐 Área aproximada: 668 m² 🏢 Potencial constructivo preliminar: hasta 1.670 m² 🏘️ Densidad estimada: hasta 13 apartamentos 📊 Índice de construcción: 2,5 📏 Ocupación máxima: 60 % del área neta ✅ Suelo urbano con amenaza baja por movimientos en masa 🌆 Posibilidad de estructurar un proyecto multifamiliar en altura, sujeto a validación del frente, retiros, parqueaderos y restricciones aeronáuticas. Una oportunidad con verdadero potencial para inversionistas, promotores y constructores que busquen desarrollar un proyecto residencial bien ubicado y con respaldo normativo preliminar. 📲 Ideal para estudio de cabida arquitectónica y estructuración inmobiliaria. Nota: aprovechamientos sujetos a levantamiento topográfico, concepto de norma, estudio de cabida y aprobación de la Curaduría Urbana.